Nghiên cứu thị trường – Chiếc La bàn trong Đầu tư Bất động sản

Giống như khi đi rừng, để không bị lạc, lúc nào bạn cũng phải mang theo bên mình một chiếc la bàn. Trong đầu tư bất động sản, nghiên cứu thị trường là chiếc la bàn của bạn.

Nếu bạn hỏi các chuyên gia hay các nhà đầu tư về bất động sản (cả thành công lẫn thất bại) rằng, đầu tư bất động sản nên bắt đầu từ đâu? Câu trả lời nhiều nhất mà bạn nhận được chính là nghiên cứu thị trường.

Được xem là bước đi đầu tiên, đủ hiểu vai trò của nghiên cứu thị trường là quan trọng như thế nào đối với sự thành bại của một dự án bất động sản. Vậy nghiên cứu thị trường là gì?

Một định nghĩa chung về nghiên cứu thị trường theo Hiệp hội Marketing Mỹ là “việc thu thập, ghi chép và phân tích dữ liệu về các vấn đề liên quan đến marketing sản phẩm và dịch vụ”.

Một cách tổng quát, nghiên cứu thị trường là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho việc lập kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp cho chiến lược phát triển chung của doanh nghiệp lẫn kế hoạch phát triển cho từng gian đoạn, từng dòng sản phẩm (theo Hội doanh nghiệp Tây Úc)

Cụ thể hơn, nghiên cứu thị trường được xem là một phương pháp, một công cụ để đo lường, để phân tích thị trường một cách sâu sắc ở nhiều khía cạnh, từ thị hiếu, nhu cầu, hành vi, phân khúc của khách hàng, đến tình hình, xu hướng của thị trường, hay cả điểm mạnh, điểm yếu của đối thủ.

Từ những kết quả đó, doanh nghiệp có thể xác định khách hàng mục tiêu, xác định thị trường chiến lược, chọn phân khúc khách hàng, định vị sản phẩm, xây dựng chiến lược marketing … Tóm lại, nghiên cứu thị trường giữ vai trò như một chiếc la bàn, giúp doanh nghiệp tìm cho mình những con đường phù hợp cho hoạt động kinh doanh.

Trong đầu tư bất động sản, vai trò của nghiên cứu thị trường cũng không nằm ngoài những điều đã nói. Tuy nhiên, trong quy trình phát triển của một dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường được chia làm 2 giai đoạn: nghiên cứu thị trường trong báo cáo tiền khả thi dự án và nghiên cứu thị trường cho dự án đầu tư. Nói một cách khác, nghiên cứu thị trường cần phải được thực hiện trước sự ra đời của một dự án bất động sản.

Ví dụ, khi chủ đầu tư muốn đầu tư vào một khối bất động sản, nghiên cứu tiền khả thi dự án sẽ tham gia ngay từ giai đoạn này. Tất cả những khả năng xoay quanh khối bất động sản đó cần được nghiên cứu để “cân đong đo đếm”. Và đặc biệt là phải nghiên cứu thị trường nói chung và thị trường khu vực một cách đầy đủ, từ đó có thể phân tích và đánh giá Mảnh đất đó phù hợp để phát triển dự án gì? Các quy định về pháp lý hiện hành (quy hoạch, diện tích xây dựng, số căn …) như thế nào? Các vấn đề về xã hội (hạ tầng, dân số, thu nhập, môi trường, văn hóa …) tác động đến dự án ra sao? Những nghiên cứu tiền khả thi này giúp chủ đầu tư đi đến quyết định đầu tư hay không đầu tư vào khối bất động sản đó.

Giai đoạn thứ hai, khi chủ đầu tư đã sở hữu khối bất động sản, nghiên cứu thị trường sẽ tham gia vào quá trình phát triển dự án bất động sản đó. Nghiên cứu thị trường giúp cho chủ đầu tư quyết định sẽ phát triển dòng sản phẩm gì, hướng đến đối tượng khách hàng mục tiêu nào, định giá sản phẩm là bao nhiêu, các chiến lược cạnh tranh, marketing sản phẩm …

Một nghiên cứu thị trường đúng nghĩa phải được thực hiện từ nhiều phương pháp: thu thập dữ liệu, khảo sát điều tra, thống kê và đối chiếu thông tin thị trường…, điều mà không phải đơn vị tư vấn nào cũng có thể thực hiện được. Việc nghiên cứu thị trường hiện nay thường được thực hiện bằng cách thu thập thông tin dữ liệu khách hàng từ các đơn vị đầu tư và bán hàng là cách thức nhanh chóng nhất, tuy nhiên không phải lúc nào cách thức này cũng mang lại hiệu quả chính xác. Dữ liệu khách hàng chỉ có thể cung cấp thông tin nhu cầu của khách hàng đầu tư, nhưng không thể hiện nhu cầu cư trú thực sự của đại bộ phận người dân, điều này gây khó khăn với nhiều dự án có mục tiêu phục vụ người thực ở hoặc tỷ lệ nhu cầu ở cao. Khi đó cần khảo sát điều tra các nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng theo các phương thức xã hội học nhằm xác định được chân dung khách hàng một cách tốt nhất.

Trong bối cảnh cạnh tranh mạnh mẽ của thị trường bất động sản hiện nay, khi khách hàng nắm toàn quyền lựa chọn, thì việc bạn mang đến một sản phẩm đúng nhu cầu, đúng giá chắc chắn sẽ là một lợi thế. Điều đó chỉ có thể có được khi bạn có một kết quả nghiên cứu, phân tích thị trường tốt.

Thực trạng, nhiều nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam chưa thật sự đánh giá đúng vai trò của nghiên cứu thị trường. Họ sẵn sàng dành nhiều ngân sách cho marketing, cho quảng cáo, nhưng lại ít đầu tư cho hoạt động nghiên cứu thị trường. Thật sự marketing hay quảng cáo cũng cần phải nhắm đúng vào nhóm khách hàng tiềm năng, việc xác định nhóm khách hàng này cũng phải từ việc nghiên cứu thị trường. Và những sai lầm đã có. Một dự án nằm khu Nam Thành phố, với diện tích trên 10 ha, quy mô lên đến trên 2.000 căn hộ, vốn đầu tư trên 300 triệu đô, khởi công từ năm 2009 đến nay vẫn chỉ là những khối bê tông xám xịt vì sản phẩm không được thị trường hấp thụ. Nhiều chuyên gia cho rằng, thất bại của dự án này bắt nguồn từ sai lầm trong nghiên cứu thị trường dẫn đến việc định giá sai sản phẩm.

Thế nên, các nhà đầu tư bất động sản, hãy sử dụng thật tốt chiếc là bàn nghiên cứu thị trường của mình, nếu không muốn bị lạc giữa môi trường cạnh tranh khốc liệt.

Tác giả: Thanh Toàn

——————————————————————

Mời bạn đăng ký bản tin trong đường link này để luôn nhận được các thông tin mới nhất từ HSSC Hospitality!